پایگاه خبری حقنا - رؤياي مسكن در دادسرا

مسكن و سرپناه مطمئن از جمله مواردي است كه كمتر كسي با آن درگير نشده باشد، سرپناهي كه با آرامش و آسايش خاطر و بدون دغدغه اجاره‌بها بتوان به زندگي خود ادامه دهد. مشكل مسكن يكي از معضلاتي است كه به شکل‌های گوناگون در جامعه وجود دارد، به طوري كه به يكي از آرزوها يا برنامه هاي بلندمدت بسياري از خانواده‌ها تبديل شده است. يكي از گزينه‌هاي موجود براي داشتن مسكن، پيش‌خريد آپارتمان است. اين نوع قرارداد، علاوه بر حسني كه دارد، داراي معايبي نيز هست، تا جایی که این نوع قرارداد حالا دیگر از مشكل‌سازترين قراردادهاي موجود در كشور به حساب مي‌آيند.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی حقوقی، قضایی و انتظامی ایران (حقنا)، به نقل از همشهری حقوقی، وجود پرونده‌هاي بسيار در دادگستري دليلی بر اين مدعا است. بسياري از پيش‌فروشنده‌ها نیز از موقعيت موجود سوءاستفاده می‌کنند تا درآمد بیشتری کسب کنند.
همه این مشکلات در حالی رخ می‌دهد که طبق مواد 2 و 18 آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ممنوع است. بر این اساس، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی بفرستند. به عبارت دیگر، این افراد نباید در بنگاه اقدام به تنظیم قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند.

تلاش‌های قانونگذاران
اين مشكلات تا آنجا پيش رفت كه سرانجام نمايندگان مجلس شورای اسلامی پس از 8 سال، دستي به قانون بردند و سختگيري‌هايي انجام دادند تا بخشي از مشكلات قضايي و كلاهبرداري‌هاي اين حوزه كم شود. تابستان امسال، قانوني به تصويب رسيد با نام «آيين‌نامه قانون پيش‌فروش آپارتمان» تا شايد با وجود مقررات كارآمدتر در حمايت از پيش‌خريدار، قراردادهاي موجود دراين زمينه را سامان دهد. در اين آيين‌نامه، بعضی ابزار حقوقي براي جلوگيري از سوء‌‌استفاده برخي سازنده‌ها بابت پيش‌‌فروش يك واحد به چند نفر يا تغییر در قيمت، تعريف شده است، به طوري كه پيش‌فروشنده فقط با مجوز رسمي از وزارت راه و شهرسازي مجاز به تبليغ طرح خود در روزنامه‌ها و رسانه ملی خواهد بود. ضمن اينكه در مرحله پيش‌فروش نيز فقط در دفترخانه‌ها باید قرارداد محضري با پيش‌خريدار منعقد شود؛ 2 شرطي كه به متن دستورالعمل اجرايي قانون پيش‌فروش آپارتمان اضافه شد تا از مشكلات موجود و كلاهبرداري‌هاي رايج در معاملات كاسته شود. «عليرضا خسروي» عضو كميسيون عمران مجلس شورای اسلامی نيز معتقد است اين قانون مي‌تواند در بيرون آمدن بازار مسكن از حالت ركود نقش بسيار مهمي ایفاد كند.

فواید اصلی قانون پيش‌فروش آپارتمان
عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران و کانون سراسری انبوه‌سازان کشور که در کارگروه مشورتي قانون پيش‌فروش ساختمان و آپارتمان حضور داشته است، در خصوص مزاياي قانون پيش‌فروش ساختمان مي‌گويد: سند موقت براي پيش‌فروش آپارتمان در دفترخانه‌ها و به صورت رسمی ثبت مي‌شود. بنابراين تا حدود زیادی از امكان فروش يك ملك يا آپارتمان به چند نفر که مشکل عمده رایج در جامعه بود جلو گیری می‌شود.
«ايرج رهبر» حسن دیگر این قانون را رفع مشكلات براي پيش‌فروشنده مي‌داند و معتقد است: پيش‌فروشنده با فروختن ملك يا آپارتمان به پيش‌خریدار و رد و بدل شدن مبايعه‌نامه بین طرفین، در صورت پرداخت نشدن اقساط در بلاتكيفي بود و نمي‌توانست با خريدار ديگري وارد معامله شود.
آن‌گونه كه رئیس سابق انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران مي‌گويد، با تصويب اين قانون، تكليف روشن و مشخص شد و اين اختيار به دفترخانه داده شده است كه در صورت اعلام پيش‌فروشنده به دفتر خانه در خصوص پرداخت نشدن اقساط پيش‌خريدار، با دادن اخطار و مهلت يك‌ماهه به پيش‌خريدار، او را وادار به پرداخت اقساط کند و در غير اين صورت، معامله باطل شود و پيش‌فروشنده مجاز به معامله با خريدار بعدي باشد.

نقاط ضعف و قوت قانون
يك حقوقدان معتقد است كه اين قانون در نوع خود داراي نقاط قوت و مثبتي است.
«شیرزاد حیدری شهرزاد» می‌گوید: این قانون با دیدی سخت‌گیرانه به نفع پیش‌خریدار عمل کرده و باعث شده است پیش‌فروشنده با احتیاط بیشتری عمل کند.
به گفته وی، هدف قانونگذار از تصويب اين قانون بر طرف كردن مشكلاتی است که به ویژه در چند سال گذشته، گریبان‌گیر پيش‌خريداران شده بود.
حیدری می‌افزاید: در ماه‌های گذشته، بسیاری از معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه‌هاي رسمي منتقل شده است و دیگر به تنظيم مبايعه‌نامه اوليه در دفاتر مشاور املاك نیازی نيست. بنابراين قرارداد پيش‌فروش در دفترخانه ها تنظيم مي‌شود که ضامن امنیت مالی برای خریداران است.
خسروی عضو كميسيون عمران مجلس شورای اسلامی نيز يكي از نكات قوت این آیین‌نامه را جلوگیری از انجام معامله قبل از 30 درصد پيشرفت فيزيكي می‌داند و می‌افزاید: در این موارد، در صورت بروز اختلاف، كار به داوري ارجاع مي‌شود، ضمن اينكه قابليت فسخ قرارداد هم وجود دارد و مي‌توان با اطلاع طرفين، به گرفتن وام اقدام كرد.

بعضی اشكالات قانونی
اما اين همه ماجرا نيست. اين قانون علاوه بر وجود نكات مثبتي كه بيشتر براي پيش‌خريدار در نظر گرفته است، اشكالاتي هم دارد. مثلا در يك بند از آيين‌نامه قانون پيش‌فروش مسكن آمده است كه فعالان بازار دوم معاملات مسكن (یعنی بازاري كه در آن به جاي خريد و فروش آپارتمان آماده، واحدهاي در حال ساخت مبادله مي‌شود) مكلف‌اند از ابتداي شهريور اين نوع معاملات را بدون مراجعه به بنگاه‌هاي املاك، فقط در دفاتر اسناد رسمي منعقد و ثبت كنند. طبق اين قانون، خريدار و فروشنده می‌توانند به طور مستقيم به دفترخانه مراجعه كنند و معامله را انجام دهند. اين موضوع اعتراض مشاوران املاك را در پي داشت و آنها بنا به دلايل خودشان، معتقدند بايد در انجام معامله حضور داشته باشند تا به اصطلاح، مقدمات معامله را فراهم کنند و سپس طرفین معامله به دفترخانه مراجعه كنند.
یک كارشناس مسكن درباره اجرای اين قانون می‌گوید: بايد به جزئيات آيين‌نامه بیشتر پرداخته شود تا قابليت اجرايي آن شفاف‌تر شود.
به گفته وی، در صورت اجرا شدن اين قانون، علاوه بر رفع نقاط ضعف و حل بسياري از ريزه‌كاري‌هاي موجود در قانون، مشكلات نيز حل مي‌شود، از جمله حذف مشاوران املاك و بی‌نيازی به آنان.
با همه این موارد، به نظر می‌رسد نقاط قوت این قانون بیش از نقاط ضعف باشد، چرا که معامله در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود و به راحتی مخدوش نمي‌شود.

اجراي نامناسب
با وجود گذشت چند ماه از ابلاغ اين آيين‌نامه، همچنان ديده مي‌شود كه در بسیاری از موارد، اين قانون اجرا نمي‌شود. عده‌ای معتقدند نقص‌هایی كه در این قانون وجود دارد مانع از اجراي آن شده است.
حیدری شیرزاد يكي از دلايل اجرايي نشدن این آیین‌نامه را ناآشنايي عموم مردم با قوانين مي‌داند و معتقد است كه اساسا در اين زمينه اطلاع‌رساني دقيقي صورت نمي‌گيرد.
این وکیل دادگستری می‌افزاید: آپارتمان‌ها بر اساس جواز ساختمان، در يك مرحله خاص امکان پيش‌فروش دارند و بعد از آن باید حتما به دفترخانه مراجعه شود.
به گفته وی، با توجه به اينكه املاك مشكلات ثبتي دارند و زمينه اجرايي شدن اين قانون نیز فراهم نيست و مردم هم زمينه اجراي آن را فراهم نمي‌بينند، این قانون به نحو درستی اجرا نمی‌شود، چرا که پيش‌فروش آپارتمان خارج از روند اين قانون، با منع قانوني مواجه نيست؛ به عبارت دیگر، قانون ضمانت اجراي تخلف شرايط آن قانون را مشخص نكرده است تا مثلا اگر فردي با تخلف از اجراي اين قانون، اقدام به پيش‌فروش کند، اين پيش‌فروش باطل باشد. بنابراین، مقررات پيش‌فروش آپارتمان فرع بر مقررات قانون مدني است و مردم هم مي‌توانند در قالب اين مقررات و هم بر اساس روال قبلي (بدون مراجعه به دفترخانه) اقدام به پيش‌فروش كنند.
این حقوقدان می‌افزاید: اگرچه طبق این قانون، پيش‌فروش بايد از طريق سند رسمي و دفترخانه باشد، اما اين قانون و وضع پیشین هيچ مغايرتي با هم ندارند و مردم بدون اينكه بخواهند با تشريفات قانون پيش‌فروش عمل كنند، مي‌توانند به روال سابق، قولنامه تنظيم كنند يا ملكي را پيش‌فروش كنند.

حبس و جزای نقدی براي متخلفان
با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مكلف هستند، برای ثبت معاملات پیش ‌فروش مسكن بايد از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند. اين آيين‌نامه برای متخلفان حبس و جزای نقدی نیز در نظر گرفته است. بنا بر تاکید ماده 19 این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی، ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند، در غیر این صورت، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند.
قانونگذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش، ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیش‌فروش، برای مطبوعات متخلف تعیین شده، توقف انتشار به مدت حداکثر 2 ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است.

شناسنامه فني ساختمان
جلوگیری از صدور شناسنامه فني يكي ديگر از مواردي است كه ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران و کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به آن می‌پردازد. به گفته اين كارشناس مسكن، تا زماني كه جزئيات کار به صورت كامل تعريف نشود و مسئوليت آن به عهده ناظران گذاشته نشود، این قانون به درستی اجرايي نمي‌شود. به عبارت ديگر، اگر اطلاعات کافی به دفترخانه ارائه نشود، قضاوت‌ها كامل و عادلانه نخواهد بود.
علیرضا خسروی عضو كميسيون عمران مجلس شورای اسلامی نيز در اين زمينه می‌گوید: شناسنامه فني ملك جزء ملزومات يك ساختمان است و تمامی مشخصات ملك را براي خريدار به صورت جزئي مشخص مي‌كند. اين موضوع با جلسات داخلي شهرداري و نظام مهندسي قابل حل است.
خسروي كه بازار مسكن را در حالت ركود مي‌داند معتقد است: هم مشاوران املاك و بنگاه‌ها و هم شهرداري و نظام مهندسي بلاتكليف هستند و در وضع کنونی ضرر مي‌كنند. بنابراين، همه بايد دست به دست هم بدهند تا مشکلات را حل کنند، زيرا در اين 2 سال گذشته كه ركود حاكم بود و در زمينه سراشيبي قرار داشتيم، كار مفيد و مثمرثمري صورت نگرفته است.
به گفته وي، در مجموع، در وضع فعلي كه بازار مسكن در مدت 2 سال پي‌در‌پي در ركود و خواب زمستاني فرو رفته است، پيش‌فروش مي‌تواند معجزه به حساب آيد.
اما رئیس سابق انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران به موارد ديگري نيز اشاره مي‌كند و ادامه مي‌دهد: وظايف ديگري هم هست كه بر اساس این قانون به عهده ناظر گذاشته شده تا درخصوص پيشرفت كار قضاوت كند. اما ناظران نظام مهندسي به صورت جزء به جزء و جدی وارد كار نمی‌شوند و به همین دلیل، گزارش پيشرفت مورد نظر دفترخانه به طور دقیق نمي‌تواند تحقق یابد.
رهبر در پاسخ به اين پرسش كه اجرايي شدن اين طرح با وجود اينكه بيش از نيمي از اراضي تهران و كشور فاقد سند رسمي هستند چگونه عملی خواهد شد، مي‌گويد: اين مورد هم يكي از مشكلاتی است که باید به آن پرداخته شود، زيرا املاكي كه فاقد سند هستند، به دفترخانه ارجاع نمي‌شوند تا معامله‌اي براي آنها صورت گيرد.
وی در خصوص «دست‌هاي پنهان» در جعل اسناد بعد از اجراي قانون نیز مي‌گويد: دفترخانه‌ها موظف به كنترل این‌گونه موارد هستند و بايد در اين خصوص با جديت و دقت بيشتري عمل كنند تا درخصوص سلامت اسناد، همه موارد گويا و شفاف باشد تا امکان بروز هیچ‌گونه تخلفي وجود نداشته باشد.